München

Mietratgeber für München: worauf bei der Wohnungssuche achten?

In früheren Artikeln bin ich auf die teilweise astronomischen Preise in München sowohl bei Mietwohnungen als auch beim Kauf von Eigentumswohnungen eingegangen und habe dabei die Preise stärker in den Fokus gesetzt. Der Preis für die Miete spielt natürlich eine bedeutende Rolle, wenn das Leben in München die Lebenshaltungskosten möglichst gering gehalten werden. Doch neben steigenden Preisen sollten andere Faktoren wie Infrastruktur oder rechtliche Aspekte nicht außer Acht gelassen werden. Das Mietrecht ist u.a. im BGB in den Paragrafen §535ff. und in speziellen Fällen im Staats- und Verwaltungsrecht im Freistaat Bayern (z.B. Baurecht, Wirtschafts- und Umweltrecht) gegeben. Für euch bei der Wohnungssuche vielleicht auch interessant: Scorekompass.de bietet hier unter https://www.scorekompass.de/mietratgeber.html mit dem großen Mietratgeber ein kostenloses E-Book mit Tipps bei der Wohnungssuche und Tipps bei der Besichtigung und formale Aspekte zum Mietvertrag. Einige Punkte davon habe ich mal herausgepickt und möchte sie an einigen Beispielen mal aufzeigen.

Die wichtigsten Punkte vom Mietratgeber

Tipps zur erfolgreichen Wohnungssuche in München

Die klassische Suche in regionalen Tageszeitungen gilt nach dem Ratgeber als effektive Art, eine Wohnung zu suchen, da nicht alle Anbieter internetaffin sind oder sich mit dem Medium Internet auseinandersetzen. Diesen Punkt würde ich für Studenten noch ergänzen mit Printanzeigen, die man in der Mensaria an der Pinnwand hängt.

Das Medium Internet ist aber in der heutigen Zeit ein unverzichtbares Mittel und Wohnungssuchende können diese Möglichkeiten kaum umgehen. Als einschlägige Portale gelten dabei Immoscout24, immowelt und auch die sozialen Netzwerke wie Facebook oder die Kleinanzeigen von Ebay. Auch nicht zu vernachlässigen sind typische Portale der Studenten: studenten-wg.de , wg-gesucht.de sind zwei der ganz großen Portale, die von einer hohen Zahl an Angeboten gekennzeichnet sind. Vor einigen Jahren habe ich bei der Studenten-WG Suche neben Wohnheimen des Studentenwerks auch die privaten Zimmervermittlungen empfohlen und die Online-Datenbank kann man nur als immatrikulierter Student mit der passendenden Kennung einsehen (vgl. http://www.muenchen-sehen.de/2012/10/20/studenten-wg-gesucht-empfehlenswerte-tipps-bei-der-suche-nach-der-passenden-unterkunft/  ). Für mich persönlich am effektivsten: Wohnungsgesuche auf allen möglichen Plattformen im Internet und als Printanzeige aufstellen. Wenn man sieht, wie groß die Schlangen bei einigen Wohnungen sind, würde man als Vermieter lieber einige wenige zahlungsfähige Mieter auswählen als 100 Leute einzuladen!

Auch ein wichtiger Punkt im Mietratgeber, der erst beim Besuch geprüft wird (wenn überhaupt): Wohnungstyp und –art festlegen. Darunter fallen Punkte wie Ausstattung, Lage, Nähe zu wichtigen Dienstleistungen wie Arzt, Apotheke, Supermarkt, Bäcker etc.. Vergleicht die Preise mit dem Mietspiegel, checkt die Gegend auf Kinderfreundlichkeit auf. Wie hoch ist ggf. die Kriminalitätsrate? Sind das Problemviertel. Beeinträchtigt etwas die Gesundheit (Schimmel, Trinkwasserversorgung). Gerade als Student sollte man einige Unannehmlichkeiten nicht für einen geringeren Preis hinnehmen. Eine Warmmiete von 330 Euro ist zwar aus preislicher Sicht ideal. Doch was bringt es, wenn man 10 Minuten zum nächsten Bus laufen muss, um die U-Bahn zu erreichen oder gar 25 Minuten mit den öffentlichen Verkehrsmitteln zu fahren, um den Supermarkt zu erreichen.

Die Wohnungsbesichtigung

Bei der Wohnungsbesichtigung sollte vor allem der Blick auf mögliche Mängel gelegt werden und weniger auf die schöne Ausstattung. Bereits im Internet in den Anzeigen habt ihr die Größe und die Lage der Wohnung geprüft und vor Ort sollten mögliche Mängel genauer unter die Lupe genommen. Gerade bei Zahlung von Nebenkosten, die nicht gerade niedrig sind, sind bestimmte Bereiche im Bad, in der Küche, die Lage der Steckdosen genau zu überprüfen. Gebt euch ruhig Zeit beim Begutachten der Wohnung. Wie sieht die Umgebung? Ist der Lärm draußen z.B. durch vorbeifahrende Züge oder Flugzeuge gestört? Stehen mehrjährige Bauarbeiten an, die morgens den Schlagbohrer nutzen? Spielt der Nachbar Trompete? Welche Maßnahmen sind von Seiten des Vermieters geplant, um die Wohnung möglicherweise zu sanieren? Das sind jetzt nur einige wenige Beispiele, worauf man beim Besuch achten sollte.

Miete, Nebenkosten sind in den Preisentwicklungen zu vergleichen. Gerade bei 600 Euro Warmmiete für rund 20 Quadratmeter ist Vorsicht geboten, wenn die Lage alles andere als traumhaft ist und Preis weit über der ortsüblichen Vergleichsmiete steht. Das ist von vornherein klar abzuschätzen. Denn danach sind Mietminderungen nur temporär bei nachweisbaren Mängeln möglich, die bei der ersten Besichtigung nicht ersichtlich waren.

Mietkosten in der Übersicht

Die Miete setzt sich laut dem Mietratgeber von Scorekompass aus folgenden Bestandteilen zusammen: Als Bruttowarmmiete wird die Grundmiete + Heiz- und Warmwasserkosten + Betriebskosten (Müllabfuhr, Hausmeister, Wasserversorgung) berechnet. Die Nettokaltmiete ist nichts anderes als die Grundmiete. Auch für Kosteneinschätzung sind die Bestandteile der Nebenkosten, wovon 17 Bestandteile der Mieter aufzubringen hat. Darunter fallen nicht nur warmes Wasser, Gas und Heizung, sondern auch Dienstleistungen wie Straßenreinigung, Müllabfuhr, Schornsteinreinigung. Besonders ärgerlich und rechtlich derzeit nicht einheitlich geregelt: führt der Vermieter bautechnische Maßnahmen durch, wodurch sich die Nebenkosten erhöhen, besteht bei Nicht-Einigung ein Rechtsstreit. Besonders heiß diskutiert ist derzeit die Modernisierungsumlage, die bei 11% liegt und die Politik diskutiert aktuell (25.07.2015) über eine Senkung auf 10% . Das bedeutet im konkreten Fall: werden Sanierungsmaßnahmen nötig und diese betragen 500 Euro, könnte die Miete sich jährlich auf 500 x 11/100 = 55 Euro im Jahr erhöhen. Diese Mieterhöhung ist nur zulässig bei nachweisbaren schweren Mängeln, die zu beheben sind und im BGB §559b die Geltendmachung der Erhöhung nachvollziehbar ist. Deshalb sollte bei der Besichtigung der Vermieter auf mögliche Sanierungen angesprochen werden.

Mietminderungen : wann sind sie möglich?

Mäuse oder Ratten in der Wohnung, die nicht vom Mieter herbeigeführt wurden, ermöglichen die Einstellung der Miete. Mietminderung wegen Heizungsausfall kann durchgesetzt werden, wenn der Mangel nicht vom Mieter verursacht wurde. Bis zu Behebung ist eine Mietreduzierung möglich. Ist es in der Wohnung zu heiß, kann auch eine Mietpreisminderung durchgesetzt werden und das gilt nicht nur zu Hause, sondern auch in der Arbeit. Eine Raumtemperatur von 26° Grad gilt als unzumutbar und hier müsste der Vermieter wie bei allen anderen hausbautechnischen Maßnahmen einen Eigenbeitrag leisten . Andernfalls sind Mietminderungen aufgrund der verringerten Lebensqualität, die beim Mietvertrag nicht als Punkt aufgeführt worden sind, durchaus berechtigt.

Viele Stolperfallen bei der Wohnungssuche

Wer sich frühzeitig mit Themen rund um das Mietrecht auseinander setzt und die Anlaufstellen zur Beratung bzw. zur Durchsetzung der Ansprüche kennt, wird von bösen Überraschungen verschont bleiben und die hier aufgezeigten Punkte sind in ihrer vollen Themenbreite natürlich nicht abgedeckt. Mein Tipp aber an euch: ein geringerer Mietpreis in München ist zwar aus finanzieller Sicht vielleicht reizvoll. Doch eine geringere Miete geht auch meist einher mit einer geringeren Lebensqualität. Keiner läuft gern 10 Minuten zu Fuß bis zum Bus oder pendelt fast eine Stunde bis zum Supermarkt hin und zurück! Deswegen sollte man auch mit Rücksicht auf die eigene finanzielle Situation genau abwägen, welche Möglichkeiten sich mit der Wohnung ergeben und keinesfalls die Miete so gering wie möglich halten und auf Lebensqualität verzichten. Aber das ist euch letzten Endes selbst überlassen.

 

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